Was der Ersteher übernimmt: Mietverhältnisse, Sonderkündigungsrecht und Rechte im Grundbuch, die nach der Zwangsversteigerung bestehen bleiben.
Mit dem Zuschlag erwirbt man nicht immer ein freies Grundstück. Mieter und manche Rechte im Grundbuch bleiben. Das sollte man vor dem Gebot wissen.
Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, tritt der Ersteher in das Miet- oder Pachtverhältnis ein (§ 57 ZVG mit § 566 BGB). Er übernimmt also den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten. Dazu gehört die Mietkaution: Der Ersteher muss sie bei Mietende zurückzahlen, auch wenn er sie nie erhalten hat (§ 566a BGB).
Der Ersteher hat aber ein Sonderkündigungsrecht: Er kann mit der gesetzlichen Frist kündigen – allerdings nur zum ersten zulässigen Termin. Verpasst er diesen, ist die Sonderkündigung ausgeschlossen (§ 57a ZVG). Bei einer Teilungsversteigerung gibt es kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG).
Der Kündigungsschutz für Wohnraum gilt trotzdem (§ 573d Abs. 1 BGB). Der Ersteher braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf (§ 573 BGB). Wer selbst einziehen will, sollte das vor dem Termin prüfen.
Grundsätzlich erlöschen mit dem Zuschlag alle Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 91 ZVG). Bestehen bleiben die Rechte, die bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken sind (§ 52 ZVG, § 44 ZVG). Das sind vor allem Rechte, die im Rang vor dem Anspruch des betreibenden Gläubigers stehen – etwa Wegerechte, Wohnrechte oder ältere Grundschulden.
Wichtig: Diese Rechte muss der Ersteher zusätzlich zu seinem Gebot übernehmen. Ihr Wert zählt auch für die Wertgrenzen und die Grunderwerbsteuer mit. Welche Rechte bestehen bleiben, verliest das Gericht im Termin mit den Versteigerungsbedingungen (§ 66 ZVG). Fragen Sie vorher bei der Geschäftsstelle nach. Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis – fragen Sie dafür beim Bauamt.
Stand: Oktober 2026. Allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind das Gesetz und die Angaben des Amtsgerichts im jeweiligen Verfahren.
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